Acte contract vanzare – cumparare

Acte contract vanzare – cumparare


Daca lucrati cu o agentie imobiliara, atunci lucrurile sunt simple – agentia se ocupa de toate actele dumneavoastra, doar trebuie sa le semnati. Nu uitati ca actele trebuie autentificate la un notar, vanzarea efectiva facandu-se doar in fata acestuia. Daca nu vindeti printr-o agentie imobiliara, atunci tot la un notar trebuie sa ajungeti, doar ca actele trebuie sa le pregatiti singuri. Desi nu este obligatoriu, sfatul nostru este sa apelati la o agentie imobiliara. Apeland la o agentie imobiliara puteti evita situatii, cum ar fi:

  • transformarea imobilului dvs. intr-un pasaj pietonal pe unde sa treaca zeci de vizitatori mai mult sau mai putin interesati;
  • risipa de timp si bani pentru pregatirea documentatiei de vanzare, studierea pietei, gasirea potentialilor clienti;
  • implicarea in tranzactii care ar putea avea urmari dintre cele mai neplacute;
  • imposibilitatea finalizarii unei tranzactii odata incepute;
  • neplaceri ce decurg din evaluarea gresita a imobilului.


In mod normal, apeland la o agentie imobiliara, vanzarea are urmatoarele avantaje:

  • evaluarea realista a pretului;
  • publicitatea ofertei;
  • selectia cumparatorilor;
  • securitatea tranzactiei;
  • obtinerea in timpul cel mai scurt a pretului optim;
  • verificarea + realizarea in timp util a documentatiei de vanzare.

Acte necesare contract vanzare – cumparare bun imobil (teren, apartament, etc.) :

  • acte de identitate parti (vanzator si cumparator);
  • acte de proprietate asupra imobilului ce face obiectul tranzactiei (dupa caz : contract vanzare – cumparare, contract de donatie, proces – verbal de predare – primire, sentinta/decizie civila definitiva si irevocabila, titlu de proprietate, certificat de mostenitor);
  • certificat fiscal pe numele proprietarului, eliberat de Administratia Financiara competenta, din care sa rezulte ca proprietarul este la zi cu platile catre Stat. Administratia Financiara competenta este cea la care se plateste impozitul anual pentru imobilul respectiv;
  • documentatia cadastrala a bunului imobil (fisa bunului imobil si planul de amplasament, respectiv planul releveu), intocmita de un expert cadastral autorizat;
  • extrasul de carte funciara se obtine prin intermediul biroului notarial si este valabil 10 zile lucratoare de la data inregistrarii cererii;
  • certificatul de performanta energetica, eliberat de un auditor energetic atestat;
  • in cazul apartamentelor, adeverinta eliberata de asociatia de proprietari sau locatari care sa arate ca proprietarul este la zi cu datoriile fata de aceasta (intretinere, cheltuieli, reparatii, cheltuieli comune etc.). Adeverinta nu este necesara in cazul in care cumparatorul consimte sa preia eventualele debite existente;
  • ultima factura si chitanta privind plata la zi a utilitatilor aferente imobilului.

In plus, pentru persoane juridice:

  • certificat de atestare fiscala a persoanei juridice valabil, eliberat de ANAF;
  • certificatul de inregistrare la Registrul Comertului sau actul in baza caruia isi desfasoara activitatea persoana juridica;
  • certificat constatator valabil, eliberat de Registrul Comertului (pentru societati comerciale). In lipsa certificatului constator, biroul notarial poate elibera, contra-cost, un extras prin serviciul RECOM Online;
  • imputernicire (delegatie, hotarare A.G.A) pentru reprezentantul persoanei juridice la incheierea actului (daca este cazul);
  • hotarare A.G.A din care sa rezulte acordul asociatilor cu privire la vanzarea bunului aflat in proprietatea societatii.

Note de subsol:

  • Certificatul fiscal este valabil numai pana la sfarsitul lunii in curs. In situatia instrainarii dreptului de proprietate asupra unui bun aflat in co-proprietate, organul fiscal emite certificate de atestare fiscala fiecarui proprietar, proportional cu cota-parte de proprietate indiviza a acestuia, astfel incat la instrainarea intregului bun aflat in co-proprietate se impune sa se solicite tuturor co-proprietarilor certificate de atestare fiscala, pentru cota detinuta de fiecare dintre ei;
  • Vanzarea se poate realiza doar daca imobilul are cadastru si intabulare. Daca imobilul nu este inscris in cartea funciara, contactati un expert cadastral autorizat pentru realizarea demersurilor necesare;
  • Pentru a vinde un bun mostenit, este necesar sa dezbateti mai intai succesiunea la notariat pentru a obtine certificatul de mostenitor care se va intabula si in cartea funciara.

Durata :

Contractul de vanzare se poate incheia in 3-4 zile in regim normal si in aproximativ 2 zile in regim de urgenta (presupune si eliberarea extrasului de autentificare in regim de urgenta de la OCPI). Nu este necesar sa lasati actele de proprietate in original la biroul notarial.

Competenta teritoriala :

Competenta notarilor publici este generala in ceea ce priveste autentificarea contractelor de vanzare-cumparare a bunurilor imobile. Mai exact, aceasta inseamna ca va puteti adresa oricarui notar public din Romania pentru a incheia tranzactia imobiliara, indiferent de locatia bunului imobil sau de domiciliul partilor.

Impozitul catre Stat :

Notarul public are obligatia legala sa incaseze pentru Stat si impozitul pe vanzare. Impozitul pe care vanzatorul il datoreaza Statului pentru vanzarea oricarui fel de constructie cu sau fara teren se calculeaza astfel:

  • 3% cota unica calculata la diferenta ce depaseste valoarea tranzactionata de 100.000 Euro;


Impozitul pe vanzare se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele sale. In cazul in care valoarea declarata este inferioara valorii orientative stabilite prin expertiza intocmita de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiza, cu exceptia tranzactiilor incheiate intre rude ori afini pana la gradul al II-lea inclusiv, precum si intre soti, caz in care impozitul se calculeaza la valoarea declarata de parti in actul prin care se transfera dreptul de proprietate.

In cazul in care, exista mai multi co-proprietari, impozitul se calculeaza la valoarea detinuta de fiecare co-proprietar, iar daca nu sunt precizate cotele-parti pe care acestia le detin in acea proprietate se prezuma ca fiecare co-proprietar detine o cota egala cu a celorlalti.

Este de mentionat ca nu trebuie platite doua impozite calculate distinct, atunci cand, spre exemplu, o singura persoana vinde un imobil catre doi soti. Impozitul se stabileste defalcat doar atunci cand mai multi co-proprietari instraineaza prin acelasi act.

Taxe incasate de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) :

  1. Taxa pentru extrasul de carte funciara in vederea autentificarii contractului de vanzare-cumparare :

Conform legii cadastrului, notarul public poate autentifica un act de vanzare a unui bun imobil numai pe baza extrasului de carte funciara emis stict in acest scop de Biroul de Carte Funciara din cadrul Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara sau , dupa caz, a certificatului de sarcini.

Taxa perceputa de ANCPI-OCPI pentru eliberarea unui extras de autentificare este:

  • 40 de lei, in regim normal – se elibereaza in doua zile (termen de recomandare) si
  • 200 de lei, in regim de urgenta (1 zi)

  1. Tariful ANCPI-OCPI pentru intabulare :

Dupa finalizarea contractului de vanzare-cumparare, dreptul de proprietate al noului proprietar va trebui intabulat in cartea funciara.

Tariful perceput de ANCPI pentru aceasta operatiune este prevazut de ANEXA nr. 1 din Ordinul 39/2009 privind tarifele si taxele ANCPI/OCPI si a altor unitati subordonate si reprezinta un procent de 0,15% din pretul vanzarii.

Informatii utile :

  • conform reglementarilor actuale, din motive de siguranta, originalul contractului de vanzare-cumparare ramane in arhiva biroului notarial. Partilor li se elibereaza un duplicat care are aceeasi forta probanta ca si originalul, insa nu contine semnaturile vanzatorului, cumparatorului si a notarului public. In caz de pierdere, partile pot solicita oricand notarului public un alt duplicat, in niciun caz insa nu le va putea fi eliberat originalul;
  • in aproximativ 10 zile de la autentificarea actului de vanzare cumparatorul va fi chemat la notariat pentru a ridica incheierea de inscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate si extrasul de carte funciara.

Acte necesare pentru intocmirea dosarului de credit bancar :

  • extras CF de informare a imobilului;
  • adeverinta de venit sot/sotie de la locul de munca;
  • copie după contractul de munca sot/sotie, stampilat, semnat si specificat “conform cu originalul” de catre firma unde lucreaza clientul;
  • factura de utilitati gaz/curent;
  • copie dupa cartea de identitate;
  • copie dupa certificatul de casatorie, dupa caz;
  • antecontract;
  • evaluarea imobilului.

Antecontractul se poate completa la sediul agentiei imobiliare sau la notariatul public, in cazul in care trebuie autentificat.

Acte necesare finalizarii tranzactiei / institutii care le elibereaza :

Pentru finalizarea actului de vanzare – cumparare sunt necesare o serie de acte :

  • copie dupa actul de proprietate;
  • extras CF de autentificare – se elibereaza de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara;
  • certificatul fiscal – emis de Administratia Financiara Locala – serviciul public de impozite si taxe locale, care atesta ca vanzatorul a platit impozitul aferent imobilului pana la data vanzarii acestuia, act care este valabil luna in curs;
  • certificatul energetic;
  • adeverinta de la Asociatia de Proprietari de care apartine imobilul, din care sa rezulte ca nu exista datorii fata de aceasta;
  • ultimele facturi + chitante de la utilitati;
  • deschiderea unui cont la banca creditoare pe numele vanzatorului in care se va varsa suma pe care cumparatorul o ia cu credit.

Vanzarea – cumpararea este un contract prin care una dintre parti – vanzatorul – stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti – cumparatorul – care se obliga in schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut (atr. 1294 din Codul Civil).
In cazul vanzarii cu credit imobiliar, actul final de vanzare – cumparare intocmit de Notarul Public se face in prezenta juristului bancii. Acesta trebuie sa puna ipoteca pe imobilul care face obiectul vanzarii in favoarea bancii. Dupa aceea Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara emite un nou extras de CF pe numele noului proprietar, cu mentiunea ca imobilul este gajat in favoarea bancii, dupa care banca varsa in contul vanzatorului suma pe care cumparatorul a luat-o cu credit ipotecar.

Contractul de vanzare – cumparare se completeaza in 7 exemplare si cuprinde :

  • toate datele de identificare ale vanzatorului si cumparatorului;
  • datele imobilului de vanzare;
  • date despre banca cu care se face creditarea, date despre ipoteca;
  • date despre contul vanzatorului unde se vor varsa banii;
  • date despre termenul de eliberare.

Intabularea se face de catre Notarul Public care a incheiat contractul de vanzare – cumparare, iar Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara are obligatia de a trimite noului proprietar un extras de CF la domiciliul acestuia in momentul in care se incheie inregistrarea in CF a localitatii.
In termen de 30 de zile, noul proprietar are obligatia de a se prezenta la Administratia Financiara – serviciul impozite pentru a se inregistra in vederea luarii lui in evidenta. După ce vanzarea se finalizeaza, agentia imobiliara incaseaza comisionul aferent intermedierii.